Le lexique des termes utilisés en immobilier locatif

Il vous est probablement déjà arrivé de voir, le long de la route, des panneaux publicitaires qui offrent des “garantie locative”, “cashback”, “profit sharing”… En locatif, ces termes sont beaucoup utilisés sans qu’ils soient toujours clairement expliqués.

Petit lexique des termes techniques à savoir pour maîtriser son investissement en Thaïlande dans l’immobilier locatif.

Dans l’immobilier à Phuket et en Thaïlande en général, il est commun d’investir sur plan, dans des programmes immobiliers locatifs neufs qui ne sont pas encore achevés (équivalent de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement – VEFA en France). Mais cela implique qu’il faille attendre la livraison, soit parfois 1 ou 2 ans avant le toucher ses premiers loyers.

Pour répondre à cette problématique, plusieurs promoteurs mettent en place le “cashback” : si l’acheteur choisit de payer son bien à 100% dès la signature du contrat (sans attendre la fin des travaux), celui-ci aura alors droit à une rémunération durant la période de construction, dès le mois suivant le paiement. Le cashback varie selon les promoteurs mais peut aller jusqu’à 10% du montant investi.

Ce système est gagnant-gagnant : l’acheteur n’a pas à attendre la fin des travaux pour un premier retour sur investissement, et le promoteur peut financer la construction sans avoir à emprunter avec intérêts élevés auprès d’une banque Thaï.

Ce terme est largement utilisé dans l’immobilier de Phuket. Après la livraison du bien, on touche des loyers fixes et garantis, issus de la mise en location touristique à la nuit. Le système est répandu dans les stations balnéaires à forte affluence touristique, où le taux d’occupation est d’environ 70% avec des prix élevés à la nuit. La plupart des biens avec garantie locative sont des appartements mais on trouve aussi quelques villas.

La “garantie” signifie que le promoteur s’engage contractuellement auprès de l’investisseur à verser un pourcentage du prix d’achat, fixe et annuel quel que soit le rendement réel du bien, qu’il soit occupé ou non. Les clauses de garantie et le montant sont établis dans le contrat de vente. Les garanties locatives à Phuket sont souvent entre 7% et 9% net annuels du prix d’achat du bien, sur 3 à 15 ans.

Les programmes avec garantie locative sont souvent gérés par un organisme hôtelier choisi par le promoteur. Celui-ci s’occupe de la mise en location, de l’entretien et des divers service de la résidence. En d’autres termes, l’investisseur n’a pas à se soucier de la maintenance ou de la location : après achat et livraison, le bien est entièrement pris en charge jusqu’à la fin du contrat de garantie locative.

Lorsque le contrat de garantie locative arrive à son terme, il est courant que le promoteur propose à l’acheteur de lui racheter son bien, au prix d’achat initial ou avec plus-value. C’est ce qui fait de ce type d’immobilier un véritable produit d’investissement : le bien génère un rendement pendant 3 à 15 ans, puis lorsque cette période est écoulée l’investisseur récupère son capital de départ. De la même manière que la garantie locative, le rachat est établi dans le contrat de vente initial, mais n’est pas une obligation: l’acheteur peut aussi choisir de conserver son bien.

Ce type d’investissement consiste à combiner la garantie locative avec le droit de séjourner quelques jours dans son bien. Habituellement, la gestion hôtelière ne permet pas à l’acheteur d’occuper son bien. Mais dans quelques programmes, les promoteurs autorisent jusqu’à 1 mois de séjour gratuit par an pour l’investisseur. Cela implique en revanche une garantie locative moins forte, entre 6 et 7% par an.

Ce type d’investissement est une alternative au système de garantie locative. Au lieu de garantir un rendement fixe calculé sur le prix d’achat, le promoteur offre à l’acheteur une part des bénéfices réalisés. Souvent s’il y a une gestion hôtelière totale du bien, l’acheteur reçoit 60 à 70% du bénéfice annuel issu des loyers (pourcentage établi par contrat). Cela signifie que le rendement annuel est variable en fonction des bénéfices réalisés, et non garanti : il peut être plus ou moins élevé qu’une garantie locative, en fonction des saisons et des taux d’occupation.

Un tel système n’est équitable que si le profit sharing est calculé sur les revenus de l’immeuble dans sa totalité, et non sur le bien individuel acheté. Cela évite en effet qu’un investisseur soit pénalisé si son bien est moins souvent loué que d’autres.

Quel que soit l’offre, il est important de se faire guider par des professionnels et un service légal pour vérifier et expliquer les clauses de cashback, garantie locative, profit sharing et buy-back, pour ne pas avoir de de mauvaises surprises ni de doutes sur vos droits en tant qu’acheteur.

Le réseau d’agences immobilières Thai Property Group est disponible pour répondre à toutes questions sur l’immobilier locatif à Phuket et en Thaïlande. N’hésitez pas à les contacter ou à leur rendre visite à leur agence de Patong.